Todos sabemos que adquirir una vivienda no es una transacción que realizaremos muy a menudo en nuestras vidas, a no ser que te dediques a las inversiones. Por ello, es importante tener en cuenta algunos puntos a la hora de adquirir una vivienda y te las dejamos aquí:
a. No sobrepasar nuestro presupuesto. Es fundamental asesorarnos de manera profesional para determinar nuestro presupuesto y ceñirnos a él estrictamente. Para asegurarnos de que contamos con el presupuesto necesario debemos tener en cuenta los gastos inherentes a la compra, además de los costes que implicará la titularidad del inmueble, como impuestos municipales (IBI), gastos de comunidad, tanto las cuotas como las derramas en curso o futuras por obras y reformas aprobadas y seguros, así como tener en cuenta que podríamos encontrarnos con liquidaciones complementarias inesperadas que gravarán posteriormente la compra.
b. Comprobar la titularidad registral, si recae sobre el inmueble alguna carga, hipotecas, embargos, servidumbres, censos, limitaciones o responsabilidades tacitas. Las más comunes, IBI impagados y Cuotas de Comunidad atrasadas o las referentes a la Comunidad de Propietarios, por sanciones, litigios o deudas corrientes.
Además, recuerda algo tan nimio si tienes mascota: ¿has comprobado las normas de comunidad concretas al efecto?
¿Sabías que la ley establece que el propietario ha de asumir de manera tacita el pago del año en curso y anterior del impuesto de bienes inmuebles?
Según el Art. 194 de la Ley Hipotecaria: «El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles».
Además el art. 78 de la Ley general Tributaria del 2003 establece que “En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior.»
¿Sabías que lo que la ley establece respecto a los pagos de IBI atrasados?
“El nuevo adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades que se adeuden a la comunidad de propietarios, para gastos generales, por los anteriores propietarios por la parte vencida del año en que tiene lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores”.
c. Documento sobre el Estado de la inspección técnica de edificios (ITE) y certificado de eficiencia energética. El primero es obligatorio para los inmuebles de más de 50 años de antigüedad y se debe de realizar cada 10 años. Se debe presentar de forma obligatoria en el momento de la compraventa.
Deben cumplir, como mínimo, los siguientes requisitos:
• Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
• Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.
El de eficiencia energética es obligatorio no solo para la venta sino también para su publicidad. Su duración es de 10 años desde su confección.
Lo que establece la legislación es lo siguiente:
«Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico».
«La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio».
d. Capacidad de pago y gastos que se generan con la compraventa: tanto si compramos de contado como con préstamo hipotecario tendremos que añadir los gastos de notario y registro y gestoría. En muchos casos el sobrecoste será de un 10% aproximadamente sobre el precio de la vivienda. Desde el Banco de España se recomienda que en ningún caso el coste mensual de la hipoteca debe exceder el 30% de nuestros ingresos netos. Dicha afirmación puede ser revisada, a tenor del volumen global de renta, tipo de familia, nº de hijos, estabilidad laboral, etc.
e. Condiciones de Financiación. Si ya cuentas con la financiación o si aún estás buscándola en el mercado, ten presente que las condiciones de financiación que te ofrezcan pueden afectar de manera notable y de forma diferida a la buena marcha de la operación, hemos de tener especial cuidado en:
• Duración. Adaptada a nuestra circunstancias y capacidades de pago. (Nunca los plazos más largos son los más eficientes.)
• Tipo de Referencia y Diferenciales. Tipos variables o tipos Fijos. Mucho cuidado con referencias indexadas o con índices que desaparecerán en el tiempo. (Estamos firmando contratos en algunos casos a más de 25 años. De ahí las clausulas suelo y otras abusivas).
• El sistema de amortización puede ser: Progresivo con cuotas aritméticas o IPC, Americano, Francés. (Cuidado con el primero, pues facilita el acceso en los primeros años, pero hace pesada la carga en los últimos ejercicios. Muy usado en VPO).
• Comisiones de apertura y de cancelación total o parcial. Cuidado con las limitaciones en los importes y en las comisiones por las cancelaciones parciales o desistimiento. Muy importante la posibilidad de cancelar con cargo a vencimiento (cuota constante y reducción de plazo) o con cargo a capital (mantenimiento de vencimiento final y disminución de cuota). Existen diferencias notables en ahorro financiero entre ambas posibilidades, pero la escritura ha de permitirlo.
• Responsabilidades hipotecarias. Encubren sobre costes en ITP, pues se liquidan sobre la base de estas. Normalmente alcanzan el 1,59 del capital contratado pero pueden llegar a mucho más.
• Prohibición de productos vinculados en la obtención de un préstamo hipotecario (Bonificaciones, seguros, productos etc. ) en algunos casos la propia imposibilidad de contratación en el tiempo de los mismos puede acarrearnos de manera inesperada un encarecimiento de los tipos de interés contratados muy abultados.
Garantías añadidas. Dobles Garantías, Distribuciones Hipotecarias, Avales añadidos, Hipotecantes no deudores, etc. En algunos casos estas soluciones pueden llegar a suponer un problema muy grave para terceras personas, acabando en el embargo de sus bienes, por lo que hay que medir bien el alcance de dichas fórmulas.
